Polski rynek magazynowy – lider Europy Środkowo-Wschodniej

Polski rynek nieruchomości magazynowych przechodzi prawdziwy rozkwit. Z całkowitymi zasobami przekraczającymi 28 milionów metrów kwadratowych na koniec trzeciego kwartału 2023 roku, Polska umacnia swoją pozycję lidera Europy Środkowo-Wschodniej i jednego z najdynamiczniej rozwijających się rynków w całej Europie.

Co więcej, w trakcie budowy znajduje się ponad 3 miliony metrów kwadratowych nowej powierzchni, a deweloperzy i inwestorzy nieustannie poszukują nowych lokalizacji pod kolejne projekty. Co stoi za tym niezwykłym boomem i jakie perspektywy rysują się przed tym sektorem w najbliższych latach?

"Polski rynek magazynowy odnotowuje rekordowe wyniki mimo globalnych wyzwań gospodarczych. Ta odporność na zawirowania ekonomiczne czyni go jednym z najbardziej atrakcyjnych sektorów inwestycyjnych w regionie." - Tomasz Wiśniewski, Starszy Analityk Rynku Logistycznego

Kluczowe czynniki napędzające rynek

Dynamiczny rozwój polskiego rynku magazynowego jest wypadkową kilku istotnych czynników:

1. Rozwój e-commerce

Bez wątpienia jednym z głównych motorów napędowych sektora magazynowego jest dynamiczny rozwój handlu elektronicznego. Pandemia COVID-19 znacząco przyspieszyła adaptację zakupów online wśród polskich konsumentów. Według najnowszych danych, wartość polskiego rynku e-commerce wzrosła o ponad 30% w ciągu ostatnich dwóch lat i prognozy wskazują na utrzymanie dwucyfrowej dynamiki wzrostu w kolejnych latach.

Dla firm z sektora e-commerce odpowiednie zaplecze logistyczne jest kluczowym elementem przewagi konkurencyjnej. Oczekiwania konsumentów dotyczące szybkiej dostawy wymuszają na sprzedawcach internetowych inwestycje w nowoczesne centra dystrybucyjne, często wyposażone w zaawansowane systemy automatyki i robotyki.

2. Reshoring i nearshoring

Zaburzenia w globalnych łańcuchach dostaw, wywołane najpierw pandemią, a następnie konfliktami geopolitycznymi, skłoniły wiele firm do przemyślenia swoich strategii logistycznych. Obserwujemy wyraźny trend powrotu produkcji do Europy (reshoring) lub przenoszenia jej do krajów położonych bliżej głównych rynków zbytu (nearshoring).

Polska, ze względu na swoje centralne położenie w Europie, konkurencyjne koszty pracy (w porównaniu do krajów Europy Zachodniej) oraz rozwinięty system transportowy, staje się beneficjentem tych procesów. Firmy, które decydują się na relokację produkcji z Azji do Europy, często wybierają Polskę jako miejsce dla swoich nowych zakładów produkcyjnych i centrów logistycznych.

3. Rozbudowa infrastruktury transportowej

Systematyczna rozbudowa polskiej sieci drogowej, szczególnie autostrad i dróg ekspresowych, znacząco poprawiła dostępność transportową wielu regionów kraju. To z kolei otworzyło nowe lokalizacje dla inwestycji magazynowych, które wcześniej były poza obszarem zainteresowania deweloperów ze względu na ograniczoną dostępność komunikacyjną.

Obecnie w Polsce funkcjonuje ponad 4500 km dróg szybkiego ruchu, a kolejne odcinki są w budowie lub planowaniu. Szczególnie istotne dla rynku magazynowego są trasy łączące Polskę z sąsiednimi krajami oraz te, które tworzą wewnętrzny szkielet transportowy kraju, jak autostrady A1, A2 i A4 oraz drogi ekspresowe S3, S7 i S8.

4. Transformacja sektora produkcyjnego

Polski przemysł przechodzi transformację w kierunku bardziej zaawansowanych technologicznie branż, co generuje popyt na nowoczesne obiekty produkcyjno-magazynowe. Firmy z sektora automotive, elektroniki czy farmacji poszukują przestrzeni, które łączą funkcje produkcyjne, magazynowe i biurowe w ramach jednego kompleksu.

Deweloperzy odpowiadają na to zapotrzebowanie, oferując obiekty typu BTS (build-to-suit), które są projektowane i budowane zgodnie z indywidualnymi potrzebami konkretnego najemcy. Elastyczność w dostosowaniu powierzchni do specyficznych wymagań procesów produkcyjnych staje się kluczowym atutem w przyciąganiu tego typu najemców.

Geografia rynku magazynowego

Polski rynek magazynowy, choć zdominowany przez kilka głównych regionów, staje się coraz bardziej zdywersyfikowany geograficznie. Warto przyjrzeć się kluczowym lokalizacjom i nowym, wschodzącym rynkom:

Główne rynki

• Warszawa i okolice - największy rynek w Polsce z zasobami przekraczającymi 5,5 mln m². Wyróżniamy tu trzy strefy: Warszawę-miasto (obiekty miejskie obsługujące ostatnią milę), strefę Warszawa-Okolice I (Pruszków, Nadarzyn, Piaseczno) oraz strefę Warszawa-Okolice II (Mszczonów, Grodzisk Mazowiecki, Sochaczew).
• Górny Śląsk - drugi co do wielkości rynek z ponad 4,5 mln m² powierzchni. Kluczowe lokalizacje to Gliwice, Sosnowiec, Dąbrowa Górnicza, Tychy i Bielsko-Biała. Region zawdzięcza swoją popularność centralnemu położeniu w południowej Polsce, bliskości granicy z Czechami i Słowacją oraz doskonałej infrastrukturze transportowej.
• Polska Centralna - obejmuje Łódź i okolice z zasobami około 4 mln m². Region zawdzięcza swoją atrakcyjność centralnemu położeniu na mapie Polski, na przecięciu głównych szlaków transportowych - autostrad A1 i A2. Kluczowe lokalizacje to Stryków, Piotrków Trybunalski i Łódź.
• Wrocław - ponad 3 mln m² powierzchni, popularna lokalizacja dla firm z sektora e-commerce i lekkiej produkcji. Bliskość granicy z Niemcami i Czechami oraz rozwinięta infrastruktura drogowa czynią ten region atrakcyjnym dla firm obsługujących rynki Europy Zachodniej.
• Poznań - około 2,8 mln m² zasobów, strategicznie położony na trasie Berlin-Warszawa. Kluczowe lokalizacje to okolice autostrady A2 (Komorniki, Tarnowo Podgórne) oraz Września i Śrem.

Rynki wschodzące

• Trójmiasto - dynamicznie rosnący rynek z zasobami przekraczającymi 1,2 mln m². Bliskość portów morskich czyni tę lokalizację atrakcyjną dla firm zajmujących się handlem międzynarodowym. Kluczowe lokalizacje to Gdańsk, Gdynia i okolice.
• Kraków - mimo ograniczonej dostępności gruntów, rynek krakowski rozwija się dynamicznie, szczególnie w lokalizacjach wzdłuż autostrady A4.
• Polska Wschodnia - obejmuje Lublin, Rzeszów i Białystok. Choć to nadal niewielkie rynki, obserwujemy rosnące zainteresowanie deweloperów tymi lokalizacjami, szczególnie w kontekście obsługi rynków wschodnich.
• Polska Zachodnia - region wzdłuż zachodniej granicy, obejmujący Szczecin, Zieloną Górę i Gorzów Wielkopolski. Bliskość rynku niemieckiego czyni te lokalizacje atrakcyjnymi dla firm obsługujących klientów z Europy Zachodniej.

Nowe trendy i innowacje

Polski rynek magazynowy nie tylko rośnie pod względem ilościowym, ale również przechodzi jakościową transformację. Oto kluczowe trendy, które kształtują przyszłość tego sektora:

1. Zrównoważony rozwój

Kwestie ekologiczne i energooszczędność stają się coraz ważniejszym elementem projektowania i realizacji inwestycji magazynowych. Nowoczesne obiekty są wyposażane w:

• Instalacje fotowoltaiczne na dachach
• Zaawansowane systemy zarządzania energią
• Oświetlenie LED z systemami inteligentnego sterowania
• Stacje ładowania pojazdów elektrycznych
• Systemy odzysku wody deszczowej

Coraz więcej obiektów ubiega się o międzynarodowe certyfikaty ekologiczne, takie jak BREEAM czy LEED. Najemcy, szczególnie duże międzynarodowe korporacje, często wymagają, aby wynajmowane przez nich obiekty spełniały określone standardy środowiskowe, co jest elementem ich własnych strategii ESG (Environmental, Social, Governance).

"Zrównoważony rozwój to już nie opcja, ale konieczność w sektorze magazynowym. Obiekty, które nie spełniają współczesnych standardów ekologicznych, będą tracić na wartości i atrakcyjności dla najemców." - Magdalena Kaczmarek, Główny Analityk Rynku

2. Automatyzacja i robotyzacja

Rosnące koszty pracy oraz problemy z dostępnością wykwalifikowanych pracowników skłaniają coraz więcej firm do inwestycji w automatyzację procesów magazynowych. Nowoczesne centra dystrybucyjne są wyposażane w:

• Automatyczne systemy składowania i kompletacji zamówień
• Roboty transportowe (AGV - Automated Guided Vehicles)
• Systemy sortujące
• Technologie RFID do śledzenia produktów

Te rozwiązania nie tylko zwiększają efektywność operacji magazynowych, ale również wpływają na sam projekt budynku. Nowoczesne magazyny wysokiego składowania mogą osiągać wysokość nawet 12-15 metrów, co pozwala na optymalne wykorzystanie dostępnej przestrzeni.

3. Obiekty typu multi-tenant

Choć duże, dedykowane centra logistyczne dla pojedynczych najemców (BTS) wciąż stanowią istotną część rynku, obserwujemy rosnące zainteresowanie obiektami typu multi-tenant. Są to parki magazynowe podzielone na mniejsze moduły, które mogą być wynajmowane przez różnych najemców.

Takie rozwiązanie jest szczególnie atrakcyjne dla mniejszych firm, które potrzebują profesjonalnej przestrzeni magazynowej, ale nie wymagają dużych powierzchni. Deweloperzy odpowiadają na to zapotrzebowanie, oferując elastyczne warunki najmu i możliwość dostosowania powierzchni do indywidualnych potrzeb.

4. City logistics

Wraz z rozwojem e-commerce i rosnącymi oczekiwaniami konsumentów dotyczącymi szybkiej dostawy, obserwujemy wzrost popytu na małe obiekty magazynowe zlokalizowane w granicach miast lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie. Te tzw. magazyny "ostatniej mili" pozwalają firmom na szybkie dostarczanie produktów do klientów w obszarach miejskich.

Ze względu na ograniczoną dostępność gruntów w miastach, deweloperzy poszukują kreatywnych rozwiązań, takich jak adaptacja istniejących obiektów przemysłowych czy brownfieldów. Niektórzy eksperymentują również z koncepcjami magazynów miejskich zlokalizowanych pod ziemią lub wbudowanych w istniejącą tkankę miejską.

Wyzwania i perspektywy

Mimo imponujących wyników i optymistycznych prognoz, polski rynek magazynowy stoi przed pewnymi wyzwaniami:

Wyzwania:

• Dostępność gruntów - szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach, dostępność odpowiednich działek staje się coraz bardziej ograniczona, co prowadzi do wzrostu cen.
• Koszty budowy - inflacja oraz rosnące ceny materiałów budowlanych i robocizny wpływają na wzrost kosztów realizacji inwestycji.
• Koszty energii - rosnące ceny energii elektrycznej skłaniają deweloperów i najemców do poszukiwania rozwiązań zwiększających efektywność energetyczną budynków.
• Dostępność wykwalifikowanych pracowników - mimo postępującej automatyzacji, centra logistyczne wciąż potrzebują pracowników, a ich pozyskanie może być wyzwaniem, szczególnie w regionach o niskim bezrobociu.

Perspektywy:

Mimo tych wyzwań, perspektywy dla polskiego rynku magazynowego pozostają optymistyczne. Analitycy przewidują, że w ciągu najbliższych 3-5 lat całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce mogą wzrosnąć do około 35-40 milionów metrów kwadratowych.

Główne czynniki, które będą napędzać dalszy rozwój tego sektora, to:

• Kontynuacja dynamicznego wzrostu e-commerce
• Dalszy rozwój infrastruktury transportowej
• Trendy reshoringowe i nearshoringowe
• Transformacja polskiego przemysłu w kierunku bardziej zaawansowanych technologicznie branż
• Rosnące znaczenie Polski jako centralnego huba logistycznego dla Europy Środkowo-Wschodniej

Podsumowanie

Polski rynek magazynowy przeżywa bezprecedensowy boom, napędzany przez szereg czynników strukturalnych i koniunkturalnych. Dynamiczny rozwój e-commerce, transformacja łańcuchów dostaw, rozbudowa infrastruktury transportowej oraz ewolucja sektora produkcyjnego tworzą sprzyjające warunki dla dalszego wzrostu tego segmentu nieruchomości komercyjnych.

Jednocześnie obserwujemy ewolucję jakościową - nowoczesne obiekty magazynowe to już nie proste "pudełka", ale zaawansowane technologicznie budynki, często wyposażone w rozwiązania automatyzujące procesy logistyczne i minimalizujące wpływ na środowisko naturalne.

Dla inwestorów poszukujących stabilnych aktywów o atrakcyjnej stopie zwrotu, polski rynek magazynowy pozostaje jedną z najbardziej interesujących opcji w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Z kolei dla firm poszukujących powierzchni magazynowych, rosnąca konkurencja wśród deweloperów przekłada się na szerszą ofertę i większą elastyczność w dostosowywaniu rozwiązań do indywidualnych potrzeb.