Retail parki – nowy kierunek w handlu

Polski rynek nieruchomości handlowych przechodzi istotną transformację. Podczas gdy tradycyjne centra handlowe zmagają się z wyzwaniami związanymi z pandemią i rosnącą konkurencją ze strony e-commerce, retail parki zyskują na znaczeniu i stają się coraz bardziej atrakcyjnym formatem zarówno dla najemców, jak i konsumentów.

Czym właściwie są retail parki? To parterowe obiekty handlowe, zazwyczaj o powierzchni od 5 do 20 tys. m², składające się z kilku do kilkunastu sklepów z bezpośrednim wejściem z parkingu. Ich układ jest prosty i funkcjonalny, co przekłada się na niższe koszty budowy i utrzymania w porównaniu do wielopoziomowych galerii handlowych.

"Retail parki stały się odpowiedzią na zmieniające się potrzeby konsumentów, którzy cenią sobie szybkość, wygodę i bezpieczeństwo zakupów. Obserwujemy dynamiczny rozwój tego formatu szczególnie w miastach poniżej 100 tysięcy mieszkańców." - Krzysztof Nowak, Specjalista ds. Nieruchomości Handlowych

Ekspansja w mniejszych miastach

Szczególnie interesującym zjawiskiem jest rozwój retail parków w mniejszych miastach Polski. Według najnowszych danych, w ciągu ostatnich trzech lat powstało ponad 40 nowych retail parków w miejscowościach liczących od 20 do 100 tysięcy mieszkańców. To obszary, które przez długi czas pozostawały poza głównym nurtem inwestycji w nieruchomości handlowe.

Co stoi za tym trendem? Przede wszystkim lokalny charakter retail parków, które doskonale uzupełniają lukę między dużymi centrami handlowymi a tradycyjnym handlem detalicznym. Mieszkańcy mniejszych miast zyskują dostęp do popularnych marek bez konieczności podróżowania do najbliższego dużego miasta. Jednocześnie inwestorzy znajdują atrakcyjne możliwości na rynkach, które nie są jeszcze nasycone nowoczesną powierzchnią handlową.

Odporność na kryzys

Jedną z najbardziej uderzających cech retail parków jest ich odporność na kryzys wywołany pandemią COVID-19. W okresie, gdy wiele tradycyjnych centrów handlowych odnotowywało znaczące spadki odwiedzalności i obrotów, retail parki radziły sobie zaskakująco dobrze.

Czynniki, które przyczyniły się do tej odporności, to między innymi:

• Bezpośredni dostęp z zewnątrz - klienci mogą wejść bezpośrednio do wybranego sklepu bez przechodzenia przez części wspólne, co w czasie pandemii było postrzegane jako bezpieczniejsze rozwiązanie.
• Brak części wspólnych - ograniczone przestrzenie wspólne oznaczają niższe koszty utrzymania i łatwiejsze zarządzanie obiektem w czasie obostrzeń sanitarnych.
• Tenant mix skoncentrowany na podstawowych potrzebach - retail parki często goszczą najemców z branży spożywczej, drogeryjnej czy z sektora value retailers, którzy w mniejszym stopniu odczuli skutki lockdownów.
• Lokalny charakter - w czasie ograniczeń w przemieszczaniu się konsumenci preferowali zakupy bliżej domu.

Dane rynkowe potwierdzają tę tendencję. W 2022 roku średni wskaźnik pustostanów w retail parkach wynosił zaledwie 4,5%, podczas gdy w tradycyjnych centrach handlowych przekraczał 5,8%. Również odwiedzalność w retail parkach wróciła do poziomów przedpandemicznych znacznie szybciej niż w przypadku centrów handlowych.

Przewagi konkurencyjne

Retail parki oferują szereg korzyści zarówno dla najemców, jak i dla właścicieli:

Korzyści dla najemców:

• Niższe koszty najmu - czynsz w retail parkach jest zazwyczaj o 30-50% niższy niż w centrach handlowych o porównywalnej lokalizacji.
• Niższe opłaty eksploatacyjne - prostsza konstrukcja budynku i brak rozbudowanych części wspólnych przekładają się na niższe koszty utrzymania.
• Elastyczność aranżacji - lokale w retail parkach oferują więcej swobody w zakresie adaptacji przestrzeni do potrzeb najemcy.
• Wysokie wskaźniki konwersji - klienci retail parków przychodzą z bardziej sprecyzowanym zamiarem zakupowym, co przekłada się na lepszą konwersję ruchu na sprzedaż.

Korzyści dla właścicieli i inwestorów:

• Niższe koszty budowy - budowa retail parku jest o około 40% tańsza w przeliczeniu na metr kwadratowy niż tradycyjnego centrum handlowego.
• Szybsza realizacja inwestycji - proces budowy trwa zazwyczaj 8-12 miesięcy, podczas gdy centrum handlowe wymaga 18-24 miesięcy.
• Wyższa stopa zwrotu - niższe koszty początkowe przy stabilnych przychodach z najmu przekładają się na atrakcyjną stopę zwrotu z inwestycji.
• Łatwiejsze zarządzanie - prosta struktura budynku i mniejsza liczba najemców upraszczają proces zarządzania nieruchomością.

"Retail parki charakteryzują się wysoką efektywnością kosztową zarówno na etapie inwestycji, jak i późniejszej eksploatacji. To przekłada się na atrakcyjne stopy zwrotu, które w obecnym otoczeniu gospodarczym są szczególnie poszukiwane przez inwestorów." - Magdalena Kaczmarek, Główny Analityk Rynku

Trendy i innowacje

Współczesne retail parki to nie tylko proste parterowe budynki z kilkoma sklepami. Format ten ewoluuje, dostosowując się do zmieniających się oczekiwań konsumentów i najemców:

Hybrydowe formaty handlowe

Coraz częściej spotykamy rozwiązania łączące cechy retail parków i tradycyjnych centrów handlowych. Przykładem mogą być obiekty z niewielką pasażą wewnętrzną, która stanowi dodatkową wartość dla klientów, szczególnie w miesiącach jesienno-zimowych.

Rozszerzony tenant mix

O ile pierwsze retail parki koncentrowały się głównie na podstawowych kategoriach (spożywczy, moda, elektronika), współczesne projekty przyciągają znacznie szersze spektrum najemców, w tym:

• Punkty usługowe (pralnie, zakłady krawieckie, fryzjerzy)
• Gabinety medyczne i dentystyczne
• Fitness cluby
• Punkty gastronomiczne (zwykle w formie drive-thru lub wolnostojących pawilonów)
• Strefy rozrywki dla dzieci

Zrównoważony rozwój

Nowe projekty retail parków coraz częściej uwzględniają aspekty ekologiczne, takie jak:

• Instalacje fotowoltaiczne na dachach
• Systemy odzysku wody deszczowej
• Energooszczędne systemy HVAC
• Stacje ładowania pojazdów elektrycznych
• Tereny zielone i nasadzenia drzew wokół obiektu

Wyzwania i perspektywy

Mimo wielu zalet, retail parki stoją również przed pewnymi wyzwaniami:

Rosnąca konkurencja

Sukces formatu przyciąga coraz więcej inwestorów, co może prowadzić do lokalnego nasycenia rynku i zaostrzenia konkurencji. W niektórych mniejszych miastach już teraz obserwujemy rywalizację między dwoma lub nawet trzema retail parkami.

Ograniczone możliwości rozwoju w dużych miastach

Z uwagi na wysokie ceny gruntów i ograniczoną dostępność odpowiednich działek, rozwój retail parków w największych aglomeracjach jest utrudniony. To jeden z powodów, dla których format ten rozwija się głównie w mniejszych i średnich miastach.

Integracja z e-commerce

Wyzwaniem pozostaje skuteczna integracja z kanałami online. Retail parki muszą znaleźć sposób na wykorzystanie swojej fizycznej obecności w modelu omnichannel, np. poprzez rozwój punktów click & collect czy showroomów prezentujących produkty dostępne online.

Prognozy rozwoju

Jakie są perspektywy dla polskiego rynku retail parków? Analitycy są zgodni: najbliższe lata przyniosą dalszy dynamiczny rozwój tego formatu. Szacuje się, że do 2025 roku powstanie w Polsce kolejnych 80-100 retail parków, głównie w miastach liczących od 20 do 100 tysięcy mieszkańców.

Sprzyjają temu następujące czynniki:

• Zmiana zachowań zakupowych konsumentów preferujących wygodne i szybkie zakupy
• Ograniczone możliwości rozwoju tradycyjnych centrów handlowych w mniejszych miejscowościach
• Atrakcyjne stopy zwrotu przyciągające inwestorów
• Elastyczność formatu pozwalająca na dostosowanie do lokalnych uwarunkowań

Podsumowanie

Retail parki stanowią jeden z najbardziej dynamicznie rozwijających się segmentów polskiego rynku nieruchomości handlowych. Ich sukces wynika z umiejętnego dostosowania do zmieniających się potrzeb konsumentów i oczekiwań najemców. Elastyczność formatu, niższe koszty i fokus na lokalne społeczności sprawiają, że retail parki wyznaczają nowy kierunek w handlu detalicznym, szczególnie w mniejszych i średnich miastach.

Dla inwestorów poszukujących stabilnych aktywów o atrakcyjnej stopie zwrotu, retail parki stają się coraz bardziej interesującą alternatywą dla tradycyjnych centrów handlowych. Z kolei dla najemców oferują one możliwość dotarcia do lokalnych klientów przy niższych kosztach operacyjnych.

Obserwując obecne trendy, można z dużym prawdopodobieństwem stwierdzić, że retail parki będą nadal zyskiwać na znaczeniu, pełniąc rolę lokalnych centrów handlowych nowej generacji, dostosowanych do potrzeb współczesnego konsumenta.